Expedientes y sanciones

Multa por obra sin licencia: qué importes se manejan y cómo responder

Guía práctica para entender una sanción urbanística: de dónde sale la cifra, qué plazos corren y qué decisiones conviene tomar en cuanto llega la notificación.

14 de julio de 2026

Los expedientes por obras sin licencia rara vez empiezan por casualidad. Detrás suele haber una denuncia, una visita de inspección o una revisión catastral que detecta construcciones nuevas. Si has recibido una notificación, este artículo te ayudará a entender qué te espera y qué margen tienes. Si aún no la has recibido pero sabes que tu obra carece de permiso, también: la posición del propietario que se adelanta es siempre mejor que la del que espera.

De dónde sale el importe de la sanción

Las multas urbanísticas no tienen un importe fijo: se calculan aplicando un porcentaje sobre el valor de la obra ejecutada. Tanto el porcentaje como los tramos de gravedad los establece la ley del suelo de cada comunidad autónoma. En infracciones leves y graves, los porcentajes habituales se sitúan entre el 10% y el 50% del valor de lo construido; en infracciones muy graves, como las cometidas sobre suelo protegido, pueden superarlo con creces. Al importe de la sanción se añaden los tributos municipales que la obra habría devengado y, en los casos peores, la orden de reposición: derribar lo que no pueda autorizarse.

No todas las obras pesan igual

• Una reforma interior sin permiso suele tramitarse como infracción menor: sanción moderada y legalización posterior casi siempre posible.
• Una ampliación de superficie o una intervención estructural elevan la calificación: la multa crece con el valor de la obra, aunque la legalización sigue abierta si el planeamiento la admite.
• Una construcción sobre suelo no urbanizable o protegido es el supuesto más severo: sanciones altas, imposibilidad de que el tiempo la regularice y riesgo cierto de demolición.

La multa y la legalidad van por caminos separados

Es la confusión que más perjudica a los propietarios: creer que, abonada la sanción, el asunto queda zanjado. No es así. El procedimiento sancionador castiga la infracción; el procedimiento de restablecimiento decide qué ocurre con lo construido. Son independientes, y pagar el primero no cierra el segundo. Quien paga la multa y no regulariza conserva una obra que no puede escriturar y que, según el caso, todavía puede ser objeto de una orden de derribo.

Ha llegado la notificación: pasos inmediatos

1. Identifica qué te han abierto. La notificación indica si se trata de un expediente sancionador, de restablecimiento de la legalidad, o de ambos, y qué plazo tienes para alegar. Ese plazo corre desde la fecha de notificación.
2. Paraliza cualquier trabajo pendiente. Continuar la obra con un expediente abierto agrava la calificación y deteriora tu posición.
3. Reúne los papeles: escritura, referencia catastral, fotografías fechadas, facturas. Servirán para acreditar qué se hizo y cuándo.
4. Consulta a un técnico antes de responder. La cuestión decisiva es si la obra puede autorizarse con la normativa vigente, y esa respuesta la da un arquitecto en pocos días.
5. Si es legalizable, muévete ya. Acreditar ante el ayuntamiento que la regularización está en marcha suele moderar la sanción y encauzar el expediente hacia una salida razonable.

El factor tiempo trabaja en tu contra desde la notificación: los plazos de alegaciones son cortos y las opciones se van cerrando conforme avanza el expediente. La orientación técnica inicial se obtiene en pocos días y, a través de esta web, sin coste.

Obras antiguas: cuando la sanción ya no procede

Si la obra se terminó hace más tiempo del que la ley de tu comunidad concede a la administración para actuar (el rango va de 4 a 15 años según el territorio), ni la multa ni el derribo proceden ya. Eso no la convierte en autorizada: queda en régimen de fuera de ordenación, y para documentarla y escriturarla se utiliza el certificado de antigüedad emitido por un técnico. Tienes el detalle de esa vía en nuestra guía de legalización de obras.