Escritura y Registro: el tramo final del cambio de uso, y el que más se deja a medias

Hay un momento del cambio de uso en el que todo parece terminado y no lo está: la licencia está concedida, la obra ejecutada y la vivienda es habitable. Falta el tramo que convierte ese hecho físico en un derecho inscrito, y es el que más expedientes se dejan a medias, porque no lo reclama nadie hasta que aparece un comprador o un banco. Esta página explica los cuatro pasos que cierran el expediente y las dos vías por las que se puede llegar al Registro, que no son la misma ni sirven para el mismo caso.

Los cuatro pasos, en su orden

1. Certificado final de obra. Lo emite la dirección facultativa y acredita que lo ejecutado se corresponde con el proyecto autorizado. Sin él no se puede seguir.
2. Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, según el territorio. Es el reconocimiento municipal o autonómico de que el resultado reúne las condiciones para ser habitado. El nombre y el procedimiento varían por comunidad autónoma, y algunas la han sustituido por otras figuras.
3. Escritura pública del cambio de uso ante notario. Es donde el cambio pasa de ser una autorización administrativa a un acto con acceso al Registro.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad y actualización en el Catastro. Con esto, la descripción registral y la catastral dicen por fin lo mismo que la realidad.

El orden importa y no admite atajos. La actualización catastral, en particular, se confunde a menudo con el trámite entero: el Catastro describe, no autoriza, y declarar el cambio solo allí deja constancia de una alteración que urbanísticamente no existe.

La segunda vía: cuando ya se vive allí sin papeles

El caso es más frecuente de lo que parece: un local que se acondicionó como vivienda hace años, sin licencia de cambio de uso, y que se habita con normalidad desde entonces. La vía ordinaria no sirve, porque no hay licencia que aportar ni primera ocupación que solicitar sobre una obra que nunca se tramitó.

Para ese supuesto existe una segunda puerta, la misma que se usa para inscribir edificaciones antiguas: cuando ha transcurrido el plazo que la ley del suelo de cada comunidad autónoma fija para reaccionar frente a la infracción, la situación puede acceder al Registro acreditando su antigüedad, sin necesidad de licencia. Lo que se aporta entonces no es una autorización, sino la certificación de un técnico competente sobre la tipología de la finca y sobre desde cuándo está destinada a vivienda.

• El plazo de prescripción no es único: lo fija cada comunidad autónoma y varía de forma considerable entre territorios.
• No puede haber anotación preventiva de expediente de disciplina urbanística sobre la finca. Si el ayuntamiento ya ha reaccionado, esta vía se cierra.
• El registrador comprueba además que el suelo no sea demanial ni esté afectado por servidumbres de uso público.
• Inscribir por antigüedad no legaliza: deja constancia registral de una situación consolidada, que es otra cosa. Sigue existiendo una obra que no se tramitó en su día.

Por qué merece la pena cerrarlo

Un inmueble que funciona como vivienda pero consta como local arrastra una diferencia entre lo real y lo inscrito, y esa diferencia solo aparece en los momentos en que más incomoda: al vender, cuando el comprador pide la nota simple; al hipotecar, cuando el banco compara la tasación con la descripción registral; y al heredar, cuando hay que repartir algo que no es lo que dice el papel. Ninguno de esos momentos se elige.

El coste de cerrar el tramo es modesto comparado con el de la obra —aranceles de notaría y Registro, más el trabajo técnico que corresponda— y es la parte de la operación que convierte todo lo anterior en patrimonio utilizable. La fiscalidad de este paso, incluida la duda de si la escritura tributa o no, se explica aparte.