Trámite
El certificado de eficiencia energética, sin la letra pequeña
Qué cuesta de verdad, qué tiene que incluir para servir de algo y en qué momento del cambio de uso aparece.
El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender o alquilar una vivienda, y también para la obra nueva. No es un papel opcional ni un trámite que se pueda dejar para después: sin él, ni el notario cierra una compraventa con tranquilidad ni un contrato de alquiler está completo.
Aparece además dentro del cambio de uso, y por un motivo que a veces se descubre tarde: la vivienda resultante necesita el suyo. Si el local ya tenía uno, no sirve — certifica otro inmueble, con otro uso y otra envolvente.
Dura diez años, con una excepción que casi nadie menciona: si la calificación sale G, la validez baja a cinco. Es la letra más frecuente en edificios antiguos sin reformar.
Cuándo lo vas a necesitar
- Vas a vender o alquilar. Se pide para firmar, y el número de registro tiene que constar en el anuncio y en el contrato. Encargarlo el día antes de la notaría es la prisa más habitual y la más evitable.
- Estás haciendo un cambio de uso. La vivienda resultante necesita el suyo, y el que tuviera el local no vale: certifica otro inmueble.
- Vas a pedir una ayuda de rehabilitación. Varias líneas exigen certificado antes y después, para acreditar la mejora conseguida.
- Tu certificado tiene diez años. Caduca, y un certificado caducado equivale a no tenerlo.
Por qué dos presupuestos pueden ser tan distintos
Dos viviendas del mismo edificio y de metros parecidos pueden salir a precios muy diferentes, y casi siempre por lo mismo: si el técnico visita el inmueble o lo certifica a distancia con los datos que le pasa el propietario; si el precio incluye la tramitación y el registro autonómico o solo la redacción; y cuánta información hay del edificio de partida. Un certificado hecho sin ver la vivienda es más barato y es también el que más se corrige después.
Lo que decide el precio
La superficie y el tipo
No cuesta lo mismo un piso de 60 m² que un unifamiliar con tres plantas y garaje. Es la variable más obvia y la única que casi todos preguntan.
Si hace falta visita
Un certificado serio se hace tras ver el inmueble y medir. Los que se emiten solo con la referencia catastral son más baratos y más frágiles.
Si incluye el registro
Es la partida que más se omite en los precios bajos, y sin ella el certificado no vale para nada. Ver abajo.
La comunidad autónoma
El registro lo lleva cada comunidad, con su procedimiento y su tasa. Eso mueve el precio final según dónde esté el inmueble.
El trámite, en cuatro pasos
Visita y toma de datos
El técnico mide, comprueba cerramientos, carpinterías e instalaciones y documenta lo que hay. Es lo que separa un certificado defendible de uno inventado.
Cálculo y calificación
Con esos datos se obtiene la letra, de la A a la G, y las recomendaciones de mejora que el certificado debe incluir.
Emisión y firma
Lo firma un técnico competente. Aquí el documento ya existe, pero todavía no surte efecto.
Registro en la comunidad autónoma
Se presenta ante el órgano competente con el informe en XML. El plazo lo fija cada comunidad y, si no lo fija, es de un mes desde la emisión. Hasta que no está registrado, el certificado no sirve para vender ni alquilar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un certificado energético?+
Depende de la superficie, del tipo de inmueble, de si el técnico visita o no, y de si el precio incluye el registro autonómico. Verás ofertas muy baratas y presupuestos que triplican esa cifra, y casi siempre no están cotizando lo mismo. Antes de comparar dos precios, comprueba que los dos incluyan visita y registro: si uno no lo hace, no son comparables.
¿Por qué hay certificados a precio de saldo?+
Porque se pueden emitir sin pisar el inmueble, estimando los cerramientos a partir del año de construcción y la referencia catastral. Es más rápido y más barato, y el papel sale igual. El problema aparece cuando los datos no se corresponden con la realidad: el certificado es un documento firmado por un técnico y responde de lo que dice.
¿Cuánto dura?+
Diez años como máximo, salvo que la calificación obtenida sea G: en ese caso la validez máxima es de cinco. También deja de valer antes si el inmueble se reforma de manera que cambien sus condiciones energéticas.
¿Qué pasa si vendo o alquilo sin certificado?+
Es una infracción con sanción económica. Los importes los gradúa la administración según la gravedad y no son simbólicos. Más práctico todavía: sin certificado registrado, la operación se complica en notaría y el contrato de alquiler queda incompleto.
Voy a hacer un cambio de uso. ¿Cuándo me hace falta?+
Al final, sobre la vivienda ya terminada, porque es esa la que se certifica. El certificado que tuviera el local no sirve: certifica otro uso y, normalmente, otra envolvente. Conviene tenerlo previsto en el presupuesto desde el principio en lugar de descubrirlo al ir a escriturar.
¿Dónde está escrita la normativa?+
En el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que derogó el anterior RD 235/2013. Ahí están la obligatoriedad, los plazos de validez y la obligación de registro ante la comunidad autónoma.
Este proyecto lo firma un arquitecto colegiado
El proyecto lo firma Andrés Vázquez Marqués, arquitecto colegiado nº 15283 (COACV–CTAV). Cuando el cambio de uso altera la configuración arquitectónica del edificio —fachada, volumetría o estructura—, la Ley de Ordenación de la Edificación reserva su firma al arquitecto.
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