Qué impuestos se pagan al convertir un local en vivienda, y en qué momento

Quien echa cuentas de un cambio de uso suele meter todos los impuestos en el mismo saco y calcularlos sobre la misma cifra. De ahí salen dos errores contrarios y ambos caros: sobrestimar el coste fiscal de la conversión, o descubrir tarde que el tributo más alto de toda la operación se pagó al principio y ya no tiene remedio. Cada uno de los cinco pertenece a un acto distinto —comprar, construir, escriturar, poseer y, en su día, vender— y esta página los ordena en ese orden.

1. Al comprar el local: IVA o ITP, y no lo eliges tú

Es el tributo más alto de la operación y el que menos se anticipa, porque se paga antes de que el cambio de uso exista siquiera. Cuál de los dos aplica depende de quién vende y de si el inmueble se transmite por primera vez.

• Primera transmisión, con promotor o empresario vendiendo: IVA. Y al tipo general que corresponde a un local, no al reducido de la vivienda: en el momento de la compra el inmueble todavía es un local, y lo que va a hacerse con él después no cambia su calificación a efectos del impuesto.
• Segunda y sucesivas transmisiones: la operación queda exenta de IVA y tributa por ITP, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo que fije la comunidad autónoma donde esté el inmueble.
• Renuncia a la exención: cuando el vendedor es sujeto pasivo de IVA, la ley permite renunciar a la exención y tributar por IVA en vez de por ITP. Solo cabe si el comprador puede deducirse ese IVA, lo que excluye a quien compra para vivir allí.

2. Al ejecutar la obra: el ICIO, y se sobrestima casi siempre

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras lo liquida el ayuntamiento con la licencia. Su tipo lo fija cada municipio con un máximo del cuatro por ciento, y hasta aquí es lo que todo el mundo sabe. Lo que casi nadie aplica bien es la base sobre la que se calcula ese porcentaje.

La base imponible es el coste real y efectivo de la obra, y la ley y los tribunales lo han acotado: es el presupuesto de ejecución material y nada más. Quedan fuera el IVA de la obra, los honorarios del técnico, los gastos generales, el beneficio industrial del contratista y las partidas de seguridad y salud. Aplicar el tipo al presupuesto total —que incluye todo eso— infla el ICIO de forma notable, y es un error que se comete en los dos sentidos: en las previsiones del propietario y, a veces, en la propia liquidación municipal.

3. Al escriturar: el AJD, que no siempre se devenga

Terminada la obra, el cambio de uso se eleva a escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Esa escritura puede quedar sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. Los tribunales no han sido unánimes —algún tribunal superior ha llegado a negar que la escritura tenga contenido valuable—, pero las liquidaciones siguen el criterio de la Dirección General de Tributos, fijado en tres consultas vinculantes que conviene leer juntas porque dicen cosas distintas según el punto de partida, y ese es el criterio prudente para echar cuentas.

• Si el inmueble consta en el Catastro como local, la escritura de cambio de uso tiene contenido valuable —modifica el valor catastral— y queda sujeta a AJD.
• Si el inmueble ya figuraba catastralmente como vivienda y la escritura no altera su valor, no hay contenido valuable y no se devenga el impuesto.
• La base imponible no es el valor del inmueble, sino el coste de las obras ejecutadas para adecuar el local. Es una diferencia de magnitud, no de matiz.

4. Después: el IBI se recalcula

Completado el expediente, el Catastro actualiza la descripción del inmueble y con ella su valor catastral, que es la base del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El recibo anual cambia, normalmente al alza, porque el valor catastral de una vivienda y el de un local no se calculan igual. No es una sorpresa evitable ni un coste de la conversión en sentido estricto: es la consecuencia lógica de que el inmueble haya pasado a ser otra cosa.

5. La plusvalía municipal: aquí no, pero cuenta para luego

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana grava ese incremento cuando se pone de manifiesto con ocasión de una transmisión. Un cambio de uso no transmite nada: el inmueble sigue siendo del mismo propietario antes y después, de modo que la conversión por sí sola no devenga el impuesto.

Lo que sí hace es dejar preparada la cuenta para más adelante. Si el inmueble se vende en el futuro, la plusvalía se calculará ya sobre el valor catastral del suelo actualizado tras el cambio de uso. Quien convierte para vender a medio plazo hace bien en tenerlo presente en el momento de decidir, y no cuando llega la liquidación.

El orden completo, de una vez

1. Compra del local: IVA en primera transmisión, ITP en las siguientes. El importe mayor de todos.
2. Licencia y obra: ICIO sobre el presupuesto de ejecución material, con el tipo del municipio.
3. Escritura del cambio de uso: AJD, si la escritura tiene contenido valuable, sobre el coste de las obras.
4. A partir del año siguiente: IBI recalculado con el nuevo valor catastral.
5. Solo si algún día se vende: plusvalía municipal, ya con el valor del suelo actualizado.