Legalizar el cerramiento de una terraza

Hay dos situaciones distintas y conviene no mezclarlas. Una es la de quien quiere cerrar la terraza y busca hacerlo bien: ahí el orden es acuerdo de la comunidad, título habilitante del ayuntamiento y obra. La otra, mucho más frecuente, es la de quien se encuentra con una terraza ya cerrada —a veces por él, a veces por el anterior propietario— y descubre que no hay licencia detrás. Esta página es para la segunda.

Lo que casi todo el mundo entiende mal

Busque donde busque, el lector se encuentra la misma frase: que el cerramiento «prescribe» a los cuatro, a los seis o a los diez años, y de ahí deduce que pasado ese tiempo la obra queda legal. Es lo que dice, con esas palabras, el resultado más leído del sector: que si se deja pasar el tiempo el cerramiento se convierte en un derecho adquirido y ya no puede hacerse nada.

La ley valenciana dice justo lo contrario. El artículo 256 del texto refundido de la LOTUP es explícito: «El mero transcurso del plazo de quince años al que se refiere el artículo anterior no conllevará la legalización de las obras y construcciones ejecutadas sin cumplir con la legalidad urbanística y, en consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido».

Traducido: lo que caduca es la posibilidad de que la administración te ordene deshacerlo. La obra sigue siendo irregular. Y mientras lo sea, ese cerramiento no se puede reformar, ni ampliar, ni consolidar. Es una vivienda con una parte congelada.

Los quince años de la Comunitat Valenciana

El plazo no lo fija el ayuntamiento, como se lee a menudo, sino la ley urbanística de cada comunidad autónoma. En la Comunitat Valenciana son quince años, uno de los más largos de España, y están en el artículo 255.1 del texto refundido: mientras no hayan transcurrido más de quince años desde la total terminación de las obras, la alcaldía —o la Agencia Valenciana de Protección del Territorio— requerirá a la propiedad para que en el plazo de dos meses solicite la autorización urbanística o ajuste la obra a la licencia.

Por eso los plazos que circulan por internet no sirven para un cerramiento valenciano. Cuatro años es el suelo de otras comunidades; treinta, un supuesto excepcional. Aquí la cifra es quince, y el que la usa mal se equivoca en las dos direcciones: unos creen que ya han prescrito cuando no, y otros dan por perdido lo que todavía tiene arreglo.

Desde cuándo se cuentan

Es la parte que más discusiones genera, y la ley la resuelve. El artículo 255.2 presume que unas obras hechas sin licencia están totalmente terminadas «cuando quedan dispuestas para servir al fin previsto sin necesidad de ninguna actividad material posterior referida a la propia obra». No es la fecha de la factura ni la del último remate: es el momento en que el cerramiento quedó listo para usarse. Acreditarlo es, en la práctica, el trabajo técnico de la ruta de antigüedad.

Cuándo los quince años no corren

Hay dos matices que no publica casi nadie y que pueden cambiar el diagnóstico entero:

• No hay plazo ninguno si la actuación se ejecutó sobre terrenos calificados como zonas verdes, viales, espacios libres o dotacional público, sobre bienes de dominio público, sobre inmuebles del Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano o en suelo no urbanizable. En esos casos la acción de restauración no caduca nunca (artículo 255.5).
• El plazo que se aplica es el de la ley urbanística vigente en la fecha en que terminó la obra, no el de hoy (artículo 255.6). Un cerramiento acabado bajo una ley anterior se rige por el plazo de aquella, que puede ser distinto.

Por qué esto aparece justo cuando vas a vender

Mientras nadie pregunte, un cerramiento sin licencia no molesta. El problema asoma en tres momentos concretos: cuando se pide una tasación y la superficie construida no cuadra con la escritura y el catastro; cuando el comprador necesita financiación y el banco mira esa discrepancia; y cuando se quiere hacer una reforma que toque esa parte de la vivienda, que es precisamente lo que el artículo 256 impide mientras la irregularidad persista.

Y además está la comunidad de propietarios

Hay una segunda capa que el urbanismo no resuelve. Cerrar una terraza altera la fachada, que es elemento común del edificio, así que además del permiso municipal hace falta el acuerdo de la comunidad. La mayoría exigible depende de cómo se califique la obra y de lo que digan los estatutos, que en algunos edificios autorizan de antemano un modelo concreto de cerramiento. Son dos permisos independientes: tener el del ayuntamiento no sustituye al de la comunidad, ni al revés.

Las dos salidas, y cuál te toca

Si el cerramiento encaja en la normativa actual, la vía es el expediente de legalización: proyecto, solicitud y resolución, con el resultado de una obra regularizada. Si no encaja pero han pasado los quince años y no estás en ninguno de los supuestos sin plazo, la vía es acreditar la antigüedad, que no legaliza pero sí documenta la situación y permite ordenarla frente al registro. Cuál de las dos corresponde no se decide leyendo: se decide mirando el planeamiento de tu calle y la obra concreta.