El libro del edificio, y el otro libro del edificio

Se resuelve con dos preguntas. La primera: ¿de dónde viene la petición? Si viene de una convocatoria de ayudas a la rehabilitación, es el Libro del Edificio Existente, aunque el impreso lo llame solo «libro del edificio». Si viene del administrador, del comprador de un piso o de una comunidad que está ordenando papeles, es el de la Ley de Ordenación de la Edificación.

La segunda: ¿cuándo se terminó el edificio? Si es posterior a la entrada en vigor de la LOE, el suyo debería existir y estar en poder de la comunidad. Si es anterior, no existe y no es culpa de nadie: se construyó antes de que fuera obligatorio. Y en ese caso, lo que se puede redactar hoy es el Existente.

El artículo 7 de la Ley 38/1999 lo describe sin rodeos. Una vez finalizada la obra, el director de obra entrega al promotor el proyecto con las modificaciones que se hayan aprobado, y a esa documentación se le adjunta al menos el acta de recepción, la relación de todos los agentes que han intervenido en el proceso y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Toda esa documentación, dice la ley literalmente, «constituirá el Libro del Edificio» y «será entregada a los usuarios finales del edificio».

Dos consecuencias prácticas de esa redacción. La primera es que el destinatario final no es el promotor ni el ayuntamiento: son los usuarios, es decir, la comunidad. La segunda es que su contenido mínimo lo fija la ley, pero varias comunidades autónomas han desarrollado el suyo con más detalle, de modo que el libro de un edificio valenciano no tiene por qué tener exactamente el mismo índice que el de uno andaluz.

El Libro del Edificio Existente es una figura mucho más reciente y de otra naturaleza. Lo introduce el Real Decreto 853/2021, la norma que reguló los programas de ayuda a la rehabilitación residencial financiados con los fondos Next Generation, y su razón de ser es exactamente la contraria: dar un instrumento de diagnóstico a los edificios anteriores al año 2000, que son precisamente los que no tienen Libro del Edificio porque se construyeron antes de que la LOE lo exigiera.

No lo entrega nadie: lo redacta un técnico, mirando el edificio como está hoy. Evalúa su estado de conservación, analiza su comportamiento energético, incorpora un manual de mantenimiento y propone un plan de posibles intervenciones de mejora. Y no es un trámite de conservación como la ITE, sino un requisito administrativo: sin él —o sin un estudio equivalente sobre el potencial de mejora del edificio— no se puede acceder a varias de las líneas de ayuda a la rehabilitación.

Es la pregunta que llega justo después de saber cuál de los dos te piden, y la que no responde ninguna de las dos normas en el mismo sitio. Aquí tienes los dos índices, cada uno tal y como lo fija su norma. Sirven de plantilla: si lo que te entregan no cubre estos puntos, no está completo.

El de la LOE: cuatro piezas

1. El proyecto, con las modificaciones que se hayan aprobado durante la obra. No el proyecto que se presentó, sino el que se construyó.
2. El acta de recepción de la obra.
3. La relación identificativa de todos los agentes que han intervenido en el proceso de edificación.
4. Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.

Eso es lo que el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación llama, literalmente, el Libro del Edificio, y lo que debe entregarse a los usuarios finales. Varias comunidades han desarrollado su propio modelo con más apartados, así que el índice real puede ser más largo que estos cuatro puntos, nunca más corto.

El Existente: dos bloques

El Libro del Edificio Existente tiene una estructura fija, la del artículo 50.2 del Real Decreto 853/2021, y se organiza en dos bloques que responden a dos preguntas distintas: cómo está el edificio y qué se puede hacer con él.

El plan de actuaciones no es una lista de buenas intenciones: la norma exige que incluya medidas que permitan un ahorro de energía primaria no renovable superior al 30 %, con el ahorro estimado de cada una, y que las agrupe en los tres niveles con los que se calculan las ayudas —entre el 30 % y el 45 %, entre el 45 % y el 60 %, y por encima del 60 %—. Ese es el apartado por el que existe el documento, y el que mira quien concede la subvención.

En la Comunitat Valenciana la relación va además en sentido contrario: el artículo 3.6 del Decreto 53/2018 obliga a la propiedad a incluir el IEEV.CV dentro del libro del edificio. Los dos documentos acaban viviendo en la misma carpeta, y esa es la forma barata de tenerlos.

Se solapan en el trabajo de campo, no en la obligación. Quien inspecciona un edificio para la ITE ya ha levantado buena parte de la información que el Libro del Edificio Existente necesita: estado de estructura, fachadas y cubiertas, instalaciones comunes y, donde la norma autonómica lo incorpora al informe, la evaluación de eficiencia energética. Por eso encargar los dos documentos al mismo técnico y en el mismo momento suele salir más barato que encargarlos por separado con meses de diferencia.

Pero conviene no deducir de ahí que uno sustituye al otro. La ITE es obligatoria por antigüedad y su incumplimiento tiene sanción; el Libro del Edificio Existente solo es exigible si se quiere pedir una ayuda concreta, y no pedirla no acarrea consecuencia alguna. Un edificio puede tener la ITE al día y no tener Libro del Edificio Existente, y estar perfectamente en regla.