Documentación
El libro del edificio, y el otro libro del edificio
Son dos documentos distintos con nombres casi idénticos. Uno lo entrega el promotor cuando la obra termina; el otro lo redacta un técnico décadas después. Confundirlos es lo que hace que una comunidad crea que ya lo tiene.
Cuando a una comunidad de propietarios le piden «el libro del edificio», la primera pregunta útil no es dónde está, sino cuál de los dos le están pidiendo. Existe el Libro del Edificio que regula la Ley de Ordenación de la Edificación, que acompaña a la obra nueva desde que se termina, y existe el Libro del Edificio Existente, que es un documento posterior, pensado para edificios que nunca tuvieron el primero. Tienen función distinta, origen distinto y obligan en momentos distintos.
Cuál de los dos te están pidiendo
Se resuelve con dos preguntas. La primera: ¿de dónde viene la petición? Si viene de una convocatoria de ayudas a la rehabilitación, es el Libro del Edificio Existente, aunque el impreso lo llame solo «libro del edificio». Si viene del administrador, del comprador de un piso o de una comunidad que está ordenando papeles, es el de la Ley de Ordenación de la Edificación.
La segunda: ¿cuándo se terminó el edificio? Si es posterior a la entrada en vigor de la LOE, el suyo debería existir y estar en poder de la comunidad. Si es anterior, no existe y no es culpa de nadie: se construyó antes de que fuera obligatorio. Y en ese caso, lo que se puede redactar hoy es el Existente.
El error más común es dar por hecho que no se tiene. Muchas comunidades sí lo recibieron en su día y está en el archivo del administrador, entre la documentación de la entrega. Antes de encargar nada, conviene preguntarlo.
El primero: el de la LOE
El artículo 7 de la Ley 38/1999 lo describe sin rodeos. Una vez finalizada la obra, el director de obra entrega al promotor el proyecto con las modificaciones que se hayan aprobado, y a esa documentación se le adjunta al menos el acta de recepción, la relación de todos los agentes que han intervenido en el proceso y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Toda esa documentación, dice la ley literalmente, «constituirá el Libro del Edificio» y «será entregada a los usuarios finales del edificio».
Dos consecuencias prácticas de esa redacción. La primera es que el destinatario final no es el promotor ni el ayuntamiento: son los usuarios, es decir, la comunidad. La segunda es que su contenido mínimo lo fija la ley, pero varias comunidades autónomas han desarrollado el suyo con más detalle, de modo que el libro de un edificio valenciano no tiene por qué tener exactamente el mismo índice que el de uno andaluz.
El segundo: el Libro del Edificio Existente
El Libro del Edificio Existente es una figura mucho más reciente y de otra naturaleza. Lo introduce el Real Decreto 853/2021, la norma que reguló los programas de ayuda a la rehabilitación residencial financiados con los fondos Next Generation, y su razón de ser es exactamente la contraria: dar un instrumento de diagnóstico a los edificios anteriores al año 2000, que son precisamente los que no tienen Libro del Edificio porque se construyeron antes de que la LOE lo exigiera.
No lo entrega nadie: lo redacta un técnico, mirando el edificio como está hoy. Evalúa su estado de conservación, analiza su comportamiento energético, incorpora un manual de mantenimiento y propone un plan de posibles intervenciones de mejora. Y no es un trámite de conservación como la ITE, sino un requisito administrativo: sin él —o sin un estudio equivalente sobre el potencial de mejora del edificio— no se puede acceder a varias de las líneas de ayuda a la rehabilitación.
Qué relación tiene con la ITE
Se solapan en el trabajo de campo, no en la obligación. Quien inspecciona un edificio para la ITE ya ha levantado buena parte de la información que el Libro del Edificio Existente necesita: estado de estructura, fachadas y cubiertas, instalaciones comunes y, donde la norma autonómica lo incorpora al informe, la evaluación de eficiencia energética. Por eso encargar los dos documentos al mismo técnico y en el mismo momento suele salir más barato que encargarlos por separado con meses de diferencia.
Pero conviene no deducir de ahí que uno sustituye al otro. La ITE es obligatoria por antigüedad y su incumplimiento tiene sanción; el Libro del Edificio Existente solo es exigible si se quiere pedir una ayuda concreta, y no pedirla no acarrea consecuencia alguna. Un edificio puede tener la ITE al día y no tener Libro del Edificio Existente, y estar perfectamente en regla.
La comprobación que ahorra tiempo: si el edificio se terminó después de la entrada en vigor de la LOE, el Libro del Edificio debería existir y estar en poder de la comunidad —normalmente en la documentación que el promotor entregó al constituirla—. Si es anterior, no existe, y lo que te están pidiendo es el otro.
Volver al hub de la ITEQué contiene cada uno
El de la LOE: la memoria de la obra
Proyecto con las modificaciones aprobadas, acta de recepción, relación de los agentes que intervinieron e instrucciones de uso y mantenimiento. Es el historial de cómo se construyó.
El Existente: el diagnóstico de hoy
Estado de conservación, comportamiento energético, manual de mantenimiento y un plan de actuaciones de mejora. Es la radiografía de cómo está el edificio ahora.
Quién lo tiene que tener
El de la LOE lo entrega el promotor a los usuarios finales y vive en la documentación de la comunidad. El Existente solo aparece si alguien lo encarga, y hasta entonces no existe.
Para qué sirve cada uno
El de la LOE, para mantener el edificio y para acreditar cómo se construyó. El Existente, para poder pedir ayudas de rehabilitación: sin él, varias líneas quedan cerradas.
Cómo saber cuál te toca
Mira el año de terminación del edificio
Es el dato que decide. Un edificio terminado bajo la vigencia de la Ley de Ordenación de la Edificación debería tener su Libro del Edificio; uno anterior, no lo tuvo nunca y no es culpa de nadie.
Busca en la documentación de la comunidad
Si existe, suele estar donde quedó la documentación de la entrega: en poder del administrador de fincas o en el archivo de la comunidad. No en el ayuntamiento, que no es su destinatario.
Comprueba qué te están pidiendo exactamente
Si la petición viene de una convocatoria de ayudas a la rehabilitación, casi con seguridad es el Libro del Edificio Existente, aunque el impreso lo llame solo «libro del edificio».
Si toca redactarlo, agrúpalo con la inspección
El trabajo de campo del Libro del Edificio Existente y el de la inspección técnica se solapan en gran medida. Encargarlos juntos evita pagar dos veces la misma visita.
Documentos que suelen ir juntos
Preguntas frecuentes
¿Qué es el libro del edificio?+
Es la documentación de la obra ejecutada que, según el artículo 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, el director de obra entrega al promotor y el promotor a los usuarios finales del edificio. Incluye el proyecto con las modificaciones aprobadas, el acta de recepción, la identificación de los agentes que intervinieron y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
¿En qué se diferencia del Libro del Edificio Existente?+
En el origen y en para qué sirve. El de la Ley de Ordenación de la Edificación nace con la obra nueva y documenta cómo se construyó el edificio. El Libro del Edificio Existente lo creó el Real Decreto 853/2021 para edificios anteriores al año 2000 que nunca tuvieron el primero: lo redacta un técnico evaluando el edificio tal y como está hoy, y es requisito para pedir determinadas ayudas a la rehabilitación.
¿Es obligatorio el libro del edificio?+
El de la Ley de Ordenación de la Edificación sí lo es para la obra nueva sujeta a ella, y su entrega a los usuarios finales forma parte de las obligaciones del promotor. El Libro del Edificio Existente no es obligatorio por sí mismo: se vuelve exigible solo cuando se quiere acceder a una ayuda de rehabilitación que lo pida. No tenerlo no es una infracción.
¿Quién puede redactar un Libro del Edificio Existente?+
Un técnico competente en edificación, el mismo perfil que puede firmar una inspección técnica: arquitecto, arquitecto técnico o aparejador, o ingeniero de la edificación. No está reservado en exclusiva al arquitecto, a diferencia de lo que ocurre con el proyecto de cambio de uso a vivienda.
Hemos perdido el libro del edificio. ¿Se puede recuperar?+
No hay un registro público del que descargarlo, porque su destinatario era la propia comunidad. Se puede intentar reconstruir pidiendo copia del proyecto al colegio profesional donde se visó, al ayuntamiento si conserva el expediente de licencia, o al promotor si sigue existiendo. Cuando esa vía no llega a nada, lo operativo es redactar un Libro del Edificio Existente, que además es el que piden las ayudas.
¿Sirve el libro del edificio para pasar la ITE?+
Ayuda, pero no la sustituye. Tener la documentación original del edificio facilita el trabajo del técnico y suele mejorar la calidad del informe, porque permite comparar lo proyectado con lo que hoy se ve. Pero la inspección exige una visita y un dictamen sobre el estado actual: ningún documento de hace treinta años puede decir cómo está la fachada hoy.
Quién firma tu expediente
La documentación técnica la firma Andrés Vázquez Marqués, arquitecto colegiado nº 15283 (COACV–CTAV). Cada expediente se presenta a nombre de un técnico identificado, con la responsabilidad profesional que eso conlleva.
¿No sabes cuál de los dos te están pidiendo?
Dinos el año del edificio y de dónde viene la petición —una convocatoria de ayudas, el administrador, el ayuntamiento— y te decimos cuál es, si debería existir ya y qué hace falta si no. Ámbito de trabajo: Valencia, Alicante, Castellón, Málaga y Córdoba.